# Como analisar a certidão de matrícula do imóvel

> Saiba como analisar a certidão de matrícula do imóvel. Entenda como identificar ônus e gravames para garantir segurança na compra do seu bem.

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Atualizado em: 2026-04-16

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#### **Matrícula de imóvel – você sabe analisar?**

A análise dessa certidão pode garantir que a situação do imóvel esteja regular, e que o comprador não tenha nenhum futuro problema do qual ele não esteja consciente.

É comum que muitas pessoas não possuam conhecimento sobre esse documento. Por isso, vamos explicar tudo sobre a importância dele.

Matrícula de imóvel é o documento onde consta de forma individualizada todas as informações do bem, como o número de sua matrícula, o endereço e tamanho da área, o proprietário, bem como se aquele imóvel possuí alguma dívida. (a matrícula do imóvel equivale a identidade e CPF da pessoa física).

Na certidão do imóvel consta um histórico do bem, pois consta neste documento todos os **proprietários anteriores, o aumento ou diminuição da área**, bem como quaisquer outras informações que estejam diretamente ligadas ao imóvel como por exemplo o registro de reserva legal, hipotecas, penhoras e etc.

**O primeiro passo** ao analisar uma escritura pública é **identificar o número da matrícula** do **imóvel e a sua descrição**, isto é, qual imóvel (casa, lote, fazenda) pertence a está matrícula, pois assim podemos confirmar se o documento é referente ao imóvel objeto da negociação.

**O segundo passo** a ser verificado é identificação do proprietário do imóvel, pois é essencial identificar o atual detentor do domínio, e para isso se faz necessário **ler cada registro**, seguindo a **ordem numérica** onde provavelmente vamos encontrar registros com as seguintes informações “fulano de tal neste ato vende a sicrano de tal o presente imóvel”, neste caso temos que localizar o último comprador, sendo este o atual proprietário.

Após identificar o proprietário do imóvel, devemos **verificar se este bem está livre de ônus** ( **penhorado, hipotecado, usufruto vitalício**), isto é essencial, pois só assim para saber se o imóvel está livre para uma negociação, seja total ou parcial o gravame, o novo credor terá que respeitar a garantia constituída, e seu gravame terá grau posterior àquele gravado anteriormente.

**Terceiro passo** verifique entre as averbações se existe alguma que altere a **descrição inicial do imóvel.** Pode haver uma **demolição de construção, alteração ou retificação da medida**, pois caso haja alterações na construção não averbadas, isso pode trazer **despesas para regularização** bem como dificultar ou **impossibilitar** a liberação de um possível **financiamento imobiliário**.

**NÃO PULE PARA O FINAL DA MATRICULA**

Portanto ao analisar uma matrícula, temos que ir anotando todos os registros (R-1…) e averbações (Av-1…) que consta hipoteca, penhora, clausula restritiva usufruto, construções e todos os que estão dando baixa nestes registros, pois só assim poderemos saber se existe alguma pendência sobre o imóvel.

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