O risco silencioso que muitos compradores ignoram

No mercado imobiliário brasileiro ainda é relativamente comum encontrar negócios realizados por meio de procuração. Em muitos casos o proprietário do imóvel concede poderes a um terceiro para representá-lo na venda, seja por conveniência, por residir em outra cidade ou até por questões de saúde.

O problema começa quando o comprador acredita que a procuração, por si só, já garante a aquisição do imóvel. Essa percepção é bastante difundida no cotidiano das negociações imobiliárias, mas juridicamente não corresponde à realidade.

Procuração é instrumento de representação. Propriedade imobiliária é matéria registral. Confundir essas duas coisas costuma gerar conflitos, insegurança jurídica e, em situações mais graves, perda financeira relevante.

Para compreender o risco envolvido, é necessário entender como a procuração funciona dentro de uma transação imobiliária.

O que é a procuração no contexto imobiliário

A procuração é um instrumento pelo qual uma pessoa, denominada outorgante, concede poderes a outra, denominada procurador, para agir em seu nome em determinados atos.

No campo imobiliário ela pode autorizar o procurador a:

(i) assinar contratos
(ii) negociar condições de venda
(iii) comparecer em cartório
(iv) firmar escritura pública
(v) resolver questões burocráticas relacionadas ao imóvel

Ou seja, a procuração permite que alguém represente o proprietário no negócio.

Entretanto, essa representação não significa transferência de propriedade. O procurador apenas atua em nome do titular do imóvel, que continua sendo a pessoa indicada na matrícula imobiliária.

Procuração comum e suas limitações

A modalidade mais frequente nas negociações imobiliárias é a chamada procuração comum.

Ela concede poderes para que o procurador pratique determinados atos em nome do proprietário. Pode permitir a assinatura de documentos, a condução da negociação e até a formalização da escritura.

Contudo, essa modalidade possui limitações relevantes que muitas vezes passam despercebidas pelo comprador.

Primeiro, a procuração comum não transfere a propriedade do imóvel. Ela apenas autoriza alguém a agir em nome do titular registral.

Segundo, o instrumento pode ser revogado a qualquer momento pelo outorgante, desde que não exista cláusula específica limitando essa possibilidade.

Terceiro, a procuração perde automaticamente sua eficácia com o falecimento de quem a concedeu. Isso ocorre porque a representação jurídica se extingue com a morte do outorgante.

Na prática, isso significa que uma negociação baseada apenas em procuração comum pode se tornar extremamente vulnerável caso ocorra revogação do instrumento ou falecimento do proprietário antes da conclusão formal da transferência.

Procuração em causa própria

Existe, porém, uma modalidade específica chamada procuração em causa própria.

Esse instrumento é utilizado quando o procurador possui interesse direto no negócio jurídico, situação comum quando o comprador recebe poderes para concluir a transferência do imóvel para si próprio ou para terceiro por ele indicado.

A principal característica dessa modalidade é conferir maior estabilidade ao negócio.

Em regra, ela não pode ser revogada unilateralmente pelo outorgante, justamente porque está vinculada a um interesse jurídico do próprio procurador. Além disso, tende a manter seus efeitos mesmo após o falecimento de quem concedeu os poderes.

Essas características fazem com que a procuração em causa própria seja frequentemente utilizada em operações imobiliárias nas quais o comprador ainda precisa providenciar a escritura ou concluir etapas burocráticas antes da transferência definitiva.

Apesar dessa maior estabilidade, é fundamental compreender que esse instrumento também possui limites.

Ele não substitui automaticamente a formalização da transferência de propriedade.

A regra central do direito imobiliário brasileiro

No sistema jurídico brasileiro a propriedade imobiliária está vinculada ao registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.

Isso significa que a titularidade do imóvel somente se consolida quando ocorre o registro na matrícula correspondente.

Antes disso podem existir contratos, promessas de compra e venda, procurações ou outros instrumentos que organizam a negociação. Contudo, juridicamente o proprietário continua sendo quem consta na matrícula.

Em termos práticos, a transferência da propriedade normalmente segue três etapas principais.

Primeiro ocorre a negociação entre as partes, muitas vezes formalizada por contrato.

Depois é lavrada a escritura pública quando exigida pela legislação.

Por fim essa escritura é levada ao Cartório de Registro de Imóveis para que seja registrada na matrícula do bem.

Somente após esse registro é que a propriedade se transfere de forma definitiva.

Conclusão

Comprar um imóvel por meio de procuração não é necessariamente irregular. O instrumento pode ser perfeitamente válido quando utilizado dentro de uma estrutura jurídica adequada.

O problema surge quando a procuração passa a ser tratada como se fosse o próprio título de propriedade.

Negócios realizados apenas com base em procurações, contratos informais ou documentos não registrados costumam gerar litígios complexos e situações de grande insegurança jurídica.

No direito imobiliário existe uma regra simples, porém frequentemente ignorada.

A propriedade de um imóvel não se presume, ela se registra.

Por isso, em qualquer negociação imobiliária, a análise da matrícula e a formalização correta da transferência continuam sendo as etapas mais importantes para garantir segurança ao comprador.