A alienação fiduciária confere ao credor (“fiduciário-Banco”) a propriedade fiduciária do imóvel, como garantia do financiamento imobiliário.
A alienação fiduciária de imóveis, bem como seu registro, foram introduzidos por meio da Lei n.º 9.514, de 20 de novembro de 1997.
O devedor do financiamento (“fiduciante”) não é proprietário, mas apenas possuidor do imóvel (artigo 23, parágrafo único, Lei n.º 9.514/97). A alienação fiduciária confere ao credor (“fiduciário-Banco”) a propriedade fiduciária do imóvel, como garantia do financiamento imobiliário.
Na hipótese de o devedor deixar de pagar a prestação do financiamento, poderá o credor, que é o real proprietário, vender o imóvel em leilão extrajudicial, após intimar (“notificar”) o devedor para PAGAR (“purgar a mora”) as prestações vencidas e as que vencerem até a data do pagamento, acrescidas dos juros e dos demais encargos contratuais e legais no prazo de 15 dias.
Decorrido o prazo de 15 dias sem a realização do pagamento, o oficial do cartório imobiliário, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matricula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. Como decorrência da comprovação da consolidação da propriedade, na forma de averbação na matricula do imóvel, o credor fiduciário terá direito à reintegração na posse do imóvel.
Uma vez consolidada a propriedade em nome da instituição financeira (credor), o contrato é extinto?
Anterior ao advento da Lei n.º 13.465/2017 os Tribunais pátrios vinham relativizando a questão do prazo concedido para a purgação da mora e possibilitando a regularização do débito até a assinatura do auto de arrematação, especialmente com base no art. 34 do Decreto Lei 70/66:
II – daí em diante, o débito, para os efeitos de purgação, abrangerá ainda os juros de mora e a correção monetária incidente até o momento da purgação.
Ainda, tal aplicação encontrava amparo na antiga redação do art. 39 da própria Lei n.º 9.514/97 que, de forma genérica, possibilitava a aplicação dos artigos 29 ao 41 do referido Decreto, já que o legislador não havia especificado que os artigos mencionados se aplicariam, exclusivamente, aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca, o que restou sanado pela alteração introduzida pela Lei n. 13.465/2017, vejamos:
Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei:(Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) a saber:
II – aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
Com o advento da Lei n.º 13.465/17, que introduziu o § 2º-B no art. 26-A à Lei n.º 9.514/97, somente até a data da averbação da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, pode o devedor fiduciante pagar as parcelas vencidas e as despesas previstas na forma, de modo a manter o contrato original.
Com efeito da entrada em vigor da nova lei, deixou de ser possível, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário o restabelecimento do contrato original.
Assim, a controvérsia acerca do prazo limite para a purgação da mora foi sanada pelo Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, antes da entrada em vigor da Lei n.º 13.465/17, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n.º 70/66, impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento e, a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n.º 9.514/97.
Portanto o contrato de alienação fiduciária se resolve de fato com a consolidação da propriedade em favor do fiduciário, restando ao devedor exercer seu direito de preferencia para adquirir novamente a propriedade perdida.
Esta é uma matéria relativamente nova no cenário processual, diante das dificuldades de mercado, com elevado nível de desempregos, mas, nem por isso, o devedor fiduciante deverá desanimar-se frente a volúpia dos credores fiduciários.
