A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária afasta sua garantia.
O que é Alienação Fiduciária?
A alienação fiduciária de imóveis, bem como seu registro, foram introduzidos por meio da Lei n.º 9.514, de 20 de novembro de 1997.
Desde que criada, passou a ser uma das garantias preferidas dos bancos e credores em geral, dada a sua agilidade de execução, em casos de inadimplência do devedor, quando comparada a outras modalidades de garantias imobiliárias.
Na alienação fiduciária o devedor (fiduciante), a fim de garantir uma obrigação, transmite a propriedade de uma coisa ou a titularidade de um direito a outro (fiduciário) credor, que, se cumprido o encargo, devolve o bem ou o direito ao transmitente. Considera-se fiduciária, assim, a propriedade resolúvel de coisa ou direito que o devedor fiduciante, com escopo de garantia, transfere ao credor fiduciário.
Trata-se, portanto, de uma relação contratual firmada entre devedor e credor, tendo, respectivamente, um a posse direta e o outro a propriedade resolúvel do bem, ou seja, o devedor tem o direito de usar e fruir o bem, enquanto o credor garante a propriedade para si até que haja a quitação da dívida.
Registro da Alienação Fiduciária
O objetivo dessa etapa é comprovar que o bem foi adquirido e será oferecido como garantia.
Constitui- se propriedade fiduciária com o registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis, conforme as regras no artigo 1.245 do Código Civil e no artigo 23 da Lei nº 9.514/1997.
Art. 23 Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.
Verifica-se que a garantia somente se constitui com o registro do contrato que lhe serve de título no registro imobiliário do local onde o bem se situa.
E não poderia ser diferente, haja vista que, no sistema adotado no país, seguindo a tradição romana, a propriedade de bem imóvel, seja resolúvel ou não, apenas é adquirida, a título derivado e inter vivos, com o registro do contrato no Cartório de Imóveis.
O registro de fato, tem natureza constitutiva da propriedade fiduciária, assim como ocorre em relação aos demais direitos reais sobre imóveis.
Consoante destaca Melhim Namem Chalhub, “(…) a propriedade fiduciária é direito próprio do credor, um direito real em coisa própria, com função de garantia. Assim, com o registro do contrato da alienação fiduciária, o credor torna-se titular do domínio até que o devedor pague a dívida. O bem, assim, é excluído do patrimônio do devedor, só retornando a ele após o cumprimento da obrigação garantida” (Alienação fiduciária: negócio fiduciário, 5ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2017, p. 239).”
Conclui-se, obviamente que ausência do registro do contrato de alienação fiduciária afasta sua garantia.
Portanto, sem o registro do contrato no competente Registro de Imóveis, há simples crédito, situado no âmbito obrigacional, sem qualquer garantia real nem propriedade resolúvel transferida ao credor.
Existe prazo determinado para Registro do Contrato?
A lei não estipula prazo, de forma que o contrato poderá ser apresentado a registro da propriedade fiduciária a qualquer tempo entre a data da contratação e a data do final pagamento da dívida pelo devedor ou fiduciante, de acordo com os interesses das partes contratante, sendo certo que, entretanto, não registrada, a garantia só produzirá efeitos exclusivamente pessoais, de direito obrigacional, e não se constituirão os direitos reais resguardados
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