Tenho recebido muitas perguntas sobre a desistência do financiamento de imóveis feitos com a Caixa Econômica Federal.
Afinal, depois de assinar o contrato com o Banco é possível ou não desistir desse financiamento?
A resposta é simples: Sim, é possível!!!
Se você financiou o imóvel pelo programa Minha Casa Minha Vida, há uma forma de fazer o distrato do contrato mesmo que o pagamento das parcelas já tenha começado.
Contudo, será preciso observar algumas regras específicas para tanto.
Vamos a elas:
As regras para o cancelamento do Programa Minha Casa Minha Vida
O programa Minha Casa Minha Vida foi instituído pela Lei nº11.977/2009 e tem por objetivo o financiamento para compra de bens imóveis adquiridos com finalidade residencial.
Além do mais, ele visa atender e garantir facilidades da moradia pela população de baixa renda, sendo, para tanto, cobradas taxas de juros reduzidas.
Contudo, caso você tenha firmado o contrato com a Caixa Econômica e tem percebido agora que não terá condições de arcar mais com as prestações, você poderá pedir o cancelamento mediante a devolução do imóvel.
Vale deixar claro que não será possível o pedido de desfazimento do negócio por simples arrependimento, será necessário, todavia, o preenchimento obrigatório dos requisitos legais.
Nesse sentido, a Portaria nº488/2017 do Ministério das Cidades dita quais são os requisitos que o beneficiário terá que seguir para pedir esse cancelamento.
Vejamos:
1ª) O beneficiário terá que informar, por escrito, os motivos da desistência, como por exemplo, incapacidade financeira ou desinteresse de continuidade por motivos profissionais.
2ª) A manifestação de desistência deverá ser protocolada junto ao ente financeiro que liberou o crédito para aquisição do imóvel, no caso, a Caixa Econômica Federal.
3ª) Todas as obrigações e encargos relativos ao contrato e ao imóvel estejam em dia. Isso significa que não pode haver débitos (IPTU, Condomínio, entre outros), bem como todas as parcelas vencidas devem estar pagas.
4ª) Outro importante requisito é que o imóvel não pode estar na posse de terceiros. Vale observar aqui que essa regra tem a finalidade de evitar que os imóveis sejam objeto de repasse mediante os famosos contratos de gaveta. Isso é vedado.
5ª) Ainda, caso todos os requisitos anteriores sejam cumpridos, será necessário a realização de uma vistoria prévia atestando que o imóvel se encontra nas mesmas condições da época em que foi adquirido.
5ª) Por fim, um último requisito é que todas as despesas relativas à transferência, incluindo impostos de transmissão, bem como despesas escriturárias, de registro e quaisquer outros encargos, devem correr por conta do financiado desistente.
Observe que a norma é muito clara ao estipular as condições em que será possível esse pedido, devendo o desistente, repita-se, preencher todos os requisitos.
Caso eu desista do financiamento, receberei as parcelas pagas de volta?
O financiamento imobiliário feito pelo programa Minha Casa Minha vida está inserido no âmbito do SFH (Sistema Financeiro de Habitação) e, portanto, há ser aplicado concomitantemente com as regras de direito do consumidor, conforme vem entendendo os Tribunais.
Nesse sentido, diz o Código de Defesa do Consumidor diz que:
“Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as Cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
Observe que a norma consumerista veda a perda total das prestações pagas pelo consumidor, ora desistente do contrato, não podendo o credor, por isso, reter a integralidade das parcelas pagas.
Nessa hora, em que pese a Portaria nº488, que mencionados acima, nada dizer sobre a possibilidade de ressarcimento de qualquer quantia, a melhor interpretação seria pela devolução das parcelas.
Porém, que fique claro, isso não será regra, pois há uma infinidade de decisões dispondo de forma contrária, ou seja, não caberia a devolução de absolutamente nada.
Contudo, caso se entenda pela devolução, ela não se dará de forma integral, mas apenas parcial, uma vez que, na hipótese aqui tratada, será a culpa do cancelamento será do adquirente, ora desistente e não da entidade financeira.
Por isso que, quando da devolução das parcelas, poderá o credor, no caso a Caixa Econômica Federal, reter uma determinada porcentagem para custear eventuais despesas administrativas que teve com o contrato.
Consequências da desistência:
Por fim, vale registrar que além da perda de parte dos valores que foram pagos, caso você opte pela desistência do contrato, é importante que saiba que não poderá mais contrair o crédito ou se candidatar ao programa novamente.
Então, fique atento e analise bem sua situação para apurar se essa será mesmo a melhor opção.
Muitas vezes, vender o ágio, com a concordância obrigatória do credor, pode ser uma opção muito mais vantajoso do que simples desistir do contrato.
Afinal, ao vender o ágio você poderá receber uma quantia até mesmo maior do que aquilo que pagou, pois o imóvel até o momento, poderá ter tido uma boa valorização.
Artigo publicado em parceria com os Nobres Colegas e Advogados:
Dr. Luiz Antônio Lorena de Souza Filho
Dr. Carlos Vinaud Pignata
