Em regra, quando a obra atrasa, o montante do financiamento também aumenta, sabe qual a razão?
Incialmente vamos falar do INCC- Índice Nacional do Custo de Construção, correção feita anualmente pela Fundação Getúlio Vargas que corresponde a variação dos custos suportados pelas construtoras, em materiais para construção como tijolos, concreto, serviços de mão de obra e equipamentos.
Todos esses custos são, mensalmente, corrigidos e ficam consideravelmente mais caros que o previsto para as construtoras, e para que seja melhor distribuído sem gerar grandes despesas a nenhuma das partes, é feito a divisão calculada desses valores para que os futuros moradores ajudem na finalização deste custo.
O INCC não pode incidir sobre obra atrasada!
A justificativa é simples!
Se a construtora atrasa, não pode se beneficiar da correção monetária incidente sobre o saldo devedor, prejudicando ainda mais o devedor, haja vista que já teve a entrega do imóvel frustrada.
Portanto a construtora que atrasar a entrega da obra, deve suspender imediatamente a correção monetária sobre o saldo devedor do imóvel, calculada com base no Índice Nacional da Construção Civil – INCC.
E caso a construtora efetue a atualização monetária, cabe ao consumidor pleitear o pedido de congelamento no Poder Judiciário.
É os juros de obra?
Os juros de obra consistem no percentual aplicado em cima do empréstimo concedido às construtoras para a edificação dos imóveis. Esse valor é cobrado aos mutuários – compradores dos apartamentos – pelo banco financiador do empreendimento no momento do financiamento.
Esse termo também é conhecido como taxa de evolução de obra ou, simplesmente, taxa de obra.
O comprador precisar saber que os valores pagos a título de juros de obra não contribuem para a liquidação da dívida (quitação do preço), pois se trata tão somente da remuneração do valor empregado pela instituição financeira.
Quem é obrigado a pagar os juros de obra?
Para acabar de vez com sua dúvida vamos te responder a seguinte questão: por que você precisa pagar a taxa de obra?
A explicação é a seguinte: as instituições financeiras cobram do adquirente do imóvel um ‘‘seguro’’ da obra.
Assim, quem deve pagar os juros de obra é quem está comprando o empreendimento. Mas não é qualquer empreendimento e não é qualquer compra.
É apenas para o imóvel que ainda está na planta (já que é uma garantia da obra) e para quem precisou financiar o imóvel.
Afinal, quando você financia, o banco paga aquilo para você enquanto você não consegue adquirir por completo. No caso do imóvel na planta, ele também precisa se resguardar da entrega do empreendimento e acaba cobrando isso de você.
Por isso, mais uma vez: é extremamente importante que você adquira o empreendimento de uma construtora que tenha qualidade e compromisso com a entrega.
Apesar dessa questão gerar bastante discussão, principalmente no âmbito jurídico, essa prática é legal desde que os termos não infrinjam seus direitos enquanto consumidor.
Até quando pode cobrar os juros de obra?
Essa obrigação é válida a partir de quando assina com a instituição financeira até a entrega do Habite-se.
O acordo que você celebra para poder financiar seu imóvel contém um prazo de finalização das obras. Então, na teoria, você só deve pagar os juros de obra até esta data estabelecida no contrato.
Mas na prática, os juros de obra são devidos até que você assine o termo de entrega das chaves, pois pode ocorrer da construtora entregar antecipadamente ou até atrasar.
Qual o prazo fatal para entrega da obra?
Com base em todas essas informações acima, é importante que o consumidor verifique se a sua obra está dentro do prazo contratual, e se o prazo de 180 dias já foi desrespeitado. Uma vez constatado esse atraso, pode-se dizer que a construtora está inadimplente com suas obrigações, e à partir desse momento já não poderia mais cobras juros e outros encargos do consumidor. Tudo isso em decorrência de um princípio básico de direito civil, que dispõe não pode uma parte exigir implementações da outra, se ela mesma não está em dia com suas obrigações contratuais.
Importante destacar que, enquanto o imóvel não estiver pronto, com a expedição de “habite-se”, o agente financeiro continua fazendo a cobrança do chamado “juros de Obra”. Isso porque os agentes financeiros só consideram o imóvel pronto, encerrando a cobrança dos juros de obra, após a entrega das matrículas individualizadas com o Habite-se e Certidão Negativa de Débito do INSS averbados.
E o que é o “Habite-se”?
o “Habite-se” é o ato administrativo emanado de autoridade competente que autoriza o início da utilização efetiva de construções ou edificações destinadas à habitação. Trata-se de um documento que comprova que um empreendimento ou imóvel foi construído seguindo-se as exigências (legislação local, especialmente o Código de Obras do município) estabelecidas pela Administração Pública para a aprovação de projetos.
É importante que o consumidor acompanhe e cobre o “Habite-se” da construtora assim que ela entregar o imóvel.Isso porque, enquanto não ocorrer a averbação do “habite-se” na Matrícula do imóvel, as cobranças de juros de obra por parte do agente financeiro irão continuar.
A construtora atrasou com suas obrigações?
Deverá arcar com os prejuízos suportados pelo consumidor.
Se a cobrança dos juros se dá em razão de culpa da Construtora, que atrasa nos procedimentos de averbação do Habite-se e na própria entrega da obra, os valores pagos devem ser ressarcidos ao consumidor.
Portanto, se a construtora incorreu em mora (atrasou com suas obrigações), deixando de providenciar a averbação do habite-se dentro do prazo avençado, deverá arcar com os prejuízos suportados pelo consumidor. Esses prejuízos incluem correção INCC, os juros de obra, e demais encargos exigidos pelo agente financeiro no período em que o imóvel ainda se encontra em fase de construção.
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