A regularização da propriedade imobiliária
A insegurança a respeito da propriedade é um problema sério que existe no Brasil. A propriedade registrada em Cartório imobiliário, deveria existir para todos os imóveis. Mas não é isso que ocorre na prática. Um dos grandes desafios da nossa sociedade nos dias de hoje é fazer com que todos os imóveis sejam devidamente registrados em Cartório imobiliário para que se tenha segurança jurídica quanto a sua propriedade.
A regularização da propriedade imobiliária pelo morador pode ser efetivada mediante outorga, pelo proprietário (ultimo adquirente constante no registro), de escritura pública de transferência de imóvel (a titulo de compra e venda, permuta ou doação por exemplo), lavrada em Cartório de notas e posteriormente registrada no Cartório de imóveis competente.
Algumas vezes a regularização será relativamente fácil, outras não. Por motivos óbvios, inúmeros imóveis estão irregulares e geram diversos processos judiciais, envolvendo, inclusive, reintegração de posse, fazendo com que compradores percam o que pagaram e sejam despejados do imóvel.
Cerca de 50% dos imóveis no Brasil têm algum tipo de irregularidade, segundo o Ministério do Desenvolvimento Regional, que incorporou a pasta de Cidades. Dos 60 milhões de domicílios urbanos no país, 30 milhões não têm escritura. A informalidade dos imóveis não distingue classes sociais: vai de favelas a condomínios de luxo. As causas da situação irregular também são diversas, indo desde as invasões a loteamentos que foram criados à revelia da lei; ou porque não foram aprovados e registrados, ou porque foram vendidos de forma ilegal, ou por motivos financeiros devido ao elevado custo, partiu-se para o famoso contrato de gaveta.
Não possuindo a escritura pública é aceitável a regularização através da usucapião, que é um modo originário de aquisição da propriedade pela posse prolongada do bem, será sempre requerido pela parte interessada em registrar o bem. A escolha pela via extrajudicial compete à parte, que pode optar por deduzir seu pedido em juízo, se assim preferir, ainda que não haja litígio. Devendo sempre consultar um advogado especialista.
Outra forma de regularizar é através da adjudicação compulsória, que vai transferir através de sentença. É uma ação que visa o registro de um imóvel para o qual não se tem a documentação correta exigida em lei. Com ela, o proprietário do imóvel pode obter a Carta de Adjudicação, pela qual um juiz determina que se proceda ao registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Essa possibilidade é feita em momentos específicos, por exemplo, se você compra um imóvel e o vendedor não cumpre com o prometido, ou porque o vendedor faleceu antes da realizar a outorga, ou porque o vendedor está em local incerto. Diante desses fatos é possível a adjudicação compulsória para que se possa obrigar o vendedor a transferir a titularidade do imóvel para o comprador.
A espinha dorsal do sistema de regularização fundiária urbana trazida pela a Lei 13.465/17, são as regras da REURB – Regularização Fundiária Urbana, que contempla as modalidades de intervenção pública, que objetiva legalizar núcleos urbanos informais. Ele abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que são destinadas à incorporação destes núcleos e ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes.
Primeiramente é feita a regularização dos parcelamentos, loteamentos, é aberta a matrícula individual de cada imóvel e depois que será feita a entrega dos títulos a cada beneficiário.
A atualização imobiliária é extremamente importante para que ocorra a transferência de proprietário junto da matrícula do imóvel, por isso que sempre escutamos “quem não registra não é dono”, pois se o imóvel não está atualizado, não pode ser feita e registrada a transferência da propriedade.
Para fazer a correção do registro de seu imóvel ou a averbação podemos utilizar a retificação de área, antes, esse procedimento só era possível através da via judicial, hoje em dia não é mais necessário, segundo a lei:
“Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.
Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.
Sendo assim, o oficial do Registro poderá promover a retificação se for a pedido do interessado ou de oficio, independente da sua solicitação.
Tal procedimento não afasta a atuação do poder judiciário que poderá ser solicitado a qualquer momento, devendo sempre ser acompanhado de um advogado especialista.
Será feita a retificação nos seguintes casos:
Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:
I – de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:
- a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;
- b) indicação ou atualização de confrontação;
- c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;
- d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;
- e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;
- f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;
- g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;
II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes.
Após finalizar uma obra, devemos sempre regularizar nos órgãos públicos – Prefeitura, INSS e Cartório de Registro de Imóveis.
O primeiro passo é solicitar na Prefeitura a emissão do “habite-se” que é o auto de conclusão da construção.
A Prefeitura irá vistoriar a construção e especificará sua categoria, determinando o custo da obra por metro quadrado e consequentemente o valor relativo aos recolhimentos devidos ao INSS.
Após pagar todas as guias necessárias e o auto de conclusão da obra (habite-se), o proprietário deverá solicitar ao Cartório de Registro de Imóveis a averbação da construção na escritura do terreno.
Todas essas situações, porém, podem ser extremamente complexas e demoradas, com resultados imprevisíveis. Por isso, recomenda-se com a maior ênfase que o comprador condicione o negocio á previa regularização do imóvel por parte do vendedor. Caso contrário, o comprador poderá pagar o preço do imóvel e não obter ou passar anos sem obter a propriedade do imóvel, ficando apenas com a posse do imóvel (situação poderá ser mais ou menos segura, dependendo do caso concreto).
Contudo, indicamos que o interessado busque a devida orientação jurídica, apenas o advogado imobiliário possui capacidade técnica para defender e proteger o seu direito de propriedade.
Não Fique com Dúvidas
Tentamos sempre dar as melhores informações sobre as possibilidades e condições de regularizar a propriedade do imóvel. Se ficou com alguma dúvida ou tem necessidade de esclarecimentos adicionais não hesite em contactar (site e redes sociais)
