Muita gente questiona se é possível informar valor do imóvel na escritura menor do que o valor real.
A verdade é que, por mais que essa seja uma prática cotidiana do mercado imobiliário, trata-se, contudo, de um crime, podendo gerar, além da esfera penal, severas consequências cíveis.
A simulação do valor do imóvel na escritura pública de compra e venda tem, na maioria dos casos, uma razão simples, qual seja: impedir a ocorrência da incidência tributária ou reduzir a base de cálculo do imposto.
As consequências:
O grande problema, como dissemos, e que muita gente não sabe, é que essa prática configura crime contra a ordem tributária.
Segundo o artigo 2º, inciso I, da Lei nº8.137/90, fazer declaração falsa ou omitir declaração sobre rendas, bens ou fatos, ou empregar outra fraude, para eximir-se, total ou parcialmente, de pagamento de tributo, configura crime, cuja pena é de detenção, de 6 (seis) meses a 2 (dois) anos, e multa.
Ademais, além da esfera penal, as consequências cíveis também são bastante graves.
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Em primeiro lugar temos a questão da evicção.
A evicção ocorre quando uma determinada pessoa perde a propriedade, posse ou o uso da coisa em razão de uma decisão judicial ou de um ato administrativo proferido em favor de uma terceira pessoa.
Ocorre que, a pessoa prejudicada, ou seja, aquele que perdeu o bem, poderá pleitear a restituição daquilo que pagou de acordo com o que foi declarado na escritura pública.
Ou seja, se foi declarado um valor menor na escritura pública, a restituição também ocorrerá levando-se em conta o valor constante no instrumento, havendo evidente prejuízo.
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Ainda, uma outra situação no âmbito cível é o direito de preferência constante na Lei do inquilinato.
Segundo determina a lei, o inquilino tem o direito de ser informado, mediante notificação enviada pelo proprietário, de que o imóvel ocupado será vendido.
Nessa notificação, além da informação de venda, o locatário tem o direito de saber o valor da venda, digamos R$500.000,00, e que ele, na qualidade de locatário, tem o a preferência de aquisição.
Porém, se na escritura pública constar que o preço do imóvel é de R$350.000,00, por exemplo, e, portanto, menor do que o valor real de venda, poderá o locatário eventualmente impugnar a venda e depositar o valor previsto constante na escritura com a finalidade de adquiri-lo.
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Ganho de capital
Há ainda a possibilidade de o proprietário do imóvel receber futuramente uma proposta irrecusável de negócio, em que seja imposta pelo potencial comprador a condição de indicar na escritura pública o valor real da negociação.
Se o comprador indicou na escritura que o imóvel tinha o valor de R$500.000,00 e o novo comprador informar em uma nova escritura que comprou o imóvel por R$1.000.000,00, terá de declarar no IRPF a diferença e estará sujeito a incidência do recolhimento lucro imobiliário de 15% sobre R$500.000,00, proveniente da sonegação para se esquivar do pagamento do ITBI, que é um imposto que gira em torno de 2 a 3% na grande maioria dos municípios brasileiros. Ou seja, no intuito de minorar a carga tributária do ITBI, pode se colocar em um cenário de tributação muito mais elevado em uma futura negociação, na qual o novo comprador declare o valor real que está adquirindo o imóvel.
Concluindo, não basta avaliar a condição do imóvel e negociar os valores desejados para adquirir um imóvel. É fundamental passar por todos os processos burocráticos do setor imobiliário, para evitar futuros problemas e dores de cabeça
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