A usucapião é uma forma de aquisição da propriedade em decorrência da utilização do bem por determinado tempo, contínuo e incontestadamente. Logo, se uma pessoa não é proprietária do bem, mas tem a sua posse, pode vir a se tornar sua legítima proprietária com o passar do tempo.
Isso quer dizer que terrenos abandonados, residências inocupadas, latifúndios largados apenas para especulação imobiliária são exemplos de bens imóveis que não estão atendendo seu dever constitucional de terem uma função social e que, por esse motivo, podem ser adquiridos por terceiros por usucapião.
Porém, engana-se quem pensa que é simples reconhecer esse direito. É necessário que sejam atendidos os pré-requisitos determinados na lei, em específico, o Código Civil e a Constituição Brasileira.
Quais imóveis podem ser regularizados?
Poderão ser regularizados e obter a tão sonhada escritura registrada, imóveis urbanos e rurais, que atenderem aos requisitos estabelecidos pela legislação brasileira, especificamente o Código Civil .
• Posse com intenção de dono – A posse do imóvel ocupado não pode decorrer de mera tolerância (contratos de locação, comodato, depósito, usufruto). Pelo contrário, o ocupante deve ter a intenção de dono em relação à área ocupada, como se quisesse ser o proprietário.
• Posse mansa e pacífica – O indivíduo que ocupou o imóvel deve seu possuidor sem que o proprietário do imóvel tenha contestado sua permanência nele. Em outras palavras, o dono não se manifestou de nenhuma forma contrária à posse. A contestação do proprietário pode ser feita mediante registro em Cartório de Registro de Imóveis.
• Posse contínua e duradoura – O ocupante precisa estar no imóvel sem nunca tê-lo desocupado. Ou seja, a posse deve ser contínua e duradoura. Cada tipo de usucapião possui um prazo mínimo de posse para que seja configurada.
Quais as modalidades de Usucapião?
• Usucapião ordinária, onde o possuidor deve ter a posse de boa fé e o justo título, o qual pode ser representado por um contrato de compra e venda ou de cessão de posse de bens imóveis;
• Usucapião extraordinária, a qual independe de título ou da própria boa-fé;
• Usucapião especial rural a qual é destinada apenas aos imóveis rurais como pequenas glebas de até cinquenta hectares. Nesse modelo, além do interessado residir na propriedade, é necessário que o trabalho na terra seja realizado pelo próprio ou por sua família;
• Usucapião coletiva, destinada para as áreas urbanas e também tem como fundamento o Estatuto das Cidades. Destinado para famílias de baixa renda e imóveis com área de até duzentos e cinquenta metros quadrados. Nesse modelo, reside a dificuldade de se delimitar o imóvel para cada possuidor, daí o motivo de chamar-se coletiva;
• Usucapião Especial Familiar, destinado a regularizar imóvel de cônjuges que abandonaram o lar. Também aplicável apenas a pequenos imóveis urbanos;
• Usucapião especial urbana, destinada a imóveis constantes do plano diretor municipal. Necessário que sejam pequenas áreas destinadas apenas a moradia dos requerentes.
Quais os prazos de usucapião?
Cada modalidade de usucapião requer um prazo mínimo de posse ininterrupta, além é claro, do preenchimento dos demais requisitos como já exposto acima.
• Usucapião Ordinária posse ininterrupta por 10 anos. O qual é reduzido para 5 anos quando existe um justo título, residência no local ou atividade de interesse social;
• Usucapião Extraordinária posse ininterrupta por 15 anos. O qual é reduzido para 10 anos quando os requerentes residem no imóvel;
• Usucapião especial rural posse ininterrupta de 5 anos;
• Usucapião coletiva posse ininterrupta de 5 anos;
• Usucapião Especial Familiar posse ininterrupta de 2 anos;
• Usucapião especial urbana posse ininterrupta por 5 anos.
Quais os impedimentos para requerer a Usucapião?
Ainda que a posse preencha todos os requisitos necessários para a formulação de uma ação usucapião, alguns pontos podem invalidar o processo. Entre eles, figuram as situações em que a usucapião não ocorre:
• Entre cônjuges, na constância do matrimônio;
• Entre ascendente e descendente, durante o pátrio poder;
• Entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela;
• Contra incapazes, tais como menores de dezesseis anos, enfermos ou portadores de deficiência mental;
• Contra os ausentes do país em serviço público da união, dos Estados ou Município;
• Contra os que estiverem a serviço das Forças Armadas, em tempo de guerra;
• Quando o prazo ainda não foi atingido;
• Quando o possuidor ocupa o imóvel tendo conhecimento de que não é o proprietário; como ocorre com caseiros, locadores, entre outros.
Quais os documentos necessários para usucapião extrajudicial/judicial?
Para solicitar a usucapião você precisa apresentar vários documentos ao tabelionato de notas.
Mas você sabe quais são esses documentos?
Dos solicitantes e cônjuge (pessoa física):
– Fotocópia do RG, CPF, Comprovante de Residência, Certidão de Casamento (se for casado), Profissão e Estado Civil;
– Certidões de Ações Cíveis e Criminais Estadual, Justiça Federal – Se for somar a posse apresentar também dos posseiros anteriores;
Do Advogado dos solicitantes:
– OAB, endereço profissional e email;
– Procuração.
Do imóvel objeto da Usucapião:
– Certidão de ônus atualizada (caso não tenha registro, solicitar busca por nome e endereço, as quais sairão negativa) – validade 30 dias;
– Instrumento comprobatório da aquisição do imóvel, seja particular ou público (contrato particular com firma reconhecida; escritura; sentença de divórcio; inventario; cessão de direitos; recibos) – original ou cópias autenticadas;
– Planta atualizada do imóvel com georreferenciamento, assinatura Engenheiro/Arquiteto/Técnico e dos Solicitantes, indicação e qualificação dos confrontantes (Nome e CPF), memorial descritivo assinado pelo Engenheiro/Arquiteto/Técnico, anotação de responsabilidade técnica dos mesmos- ART/CREA;
– Certidão com Valor Venal do Imóvel (fornecido pelo setor de tributos da Prefeitura do Município);
Entenda melhor, quais são os documentos que comprovam a posse do imóvel?
– Documentos que comprovem a posse e a utilização do imóvel ao longo dos anos, a exemplo dos seguintes:
– Contrato de compra e venda, escritura pública de compra e venda;
– Contas antigas (água, luz, telefone etc.) ou quaisquer outras correspondências encaminhadas ao endereço do imóvel em nome do morador;
– Declarações de instalação de hidrômetro ou de padrão de energia, emitidas pelas prestadoras de serviço público, com a indicação do período a partir de quando o serviço começou a ser prestado em nome do morador;
– Guias de IPTUs antigas e comprovantes de pagamentos deste tributo;
– Carnês de compras (por exemplo, carnês de crediários) em nome do morador;
– Registro do morador no posto de saúde do bairro;
– Comprovante de carteira de vacinação de morador;
– Registro das crianças da família na escola do bairro;
– Fotos dos moradores habitando o imóvel
Da diligência:
– Após a apresentação desses documentos o tabelionato de notas agenda a visita ao imóvel e confrontantes para verificar o tempo de posse e ausência de questionamentos sobre a mesma.
Custas:
– As custas são calculadas sobre o valor do imóvel nos cartórios de notas e registro de imóveis, bem como as custas judiciais (Usucapião Judicial) que podem variar em cada Estado. Já para o Advogado devem ser levados em consideração o valor do imóvel, tempo de elaboração das peças, busca por documentos e diligências.
Buscamos passar aqui uma visão geral da usucapião, apresentando as principais formas e seus requisitos. Trata-se de um instituto muito importante para a regularização da propriedade, sendo um instrumento importante de justiça e pacificação social.
É essencial sempre verificar qual espécie de usucapião se encaixa melhor ao caso analisado, especialmente considerando a documentação existente (ou a sua ausência), possibilitando sempre a melhor escolha.
O objetivo do presente texto é estimular a busca da regularização fundiária caso estejam presentes os requisitos legais necessários, principalmente a posse do imóvel, ainda que sem justo título.
Para esclarecimentos específicos e análise de cada caso, entre em contato conosco!
